Rôle des courtiers dans la phase pré-opérationnelle des centres commerciaux

Après avoir lu cet article, vous en apprendrez davantage sur le rôle des courtiers au stade pré-opérationnel des centres commerciaux.

Étape pré-opérationnelle - Rôle des courtiers:

Un centre commercial peut ouvrir après deux ou trois années d'activité, mais sa commercialisation commence dès que les détails des dessins et du zonage, ainsi que les détails de la location ou de l'achat, sont prêts. Une entreprise doit d'abord décider de la quantité d'espace à vendre et à louer et à quel taux.

Le taux d’achat immédiat dépend davantage de l’économie basée sur la valeur future perçue de la propriété après son ouverture. Promoteur peut vendre de petites tranchées de biens immobiliers dans des centres commerciaux à des particuliers ou à des entreprises qui ne sont pas des investisseurs et qui ne feront pas de commerce de détail directement dans les locaux (personnes achetant des biens aux taux actuels pour gagner un retour sur investissement élevé en les louant à long terme aux locataires) ou aux investisseurs qui souhaitent acheter la propriété pour faire un commerce de détail ou à des marques / détaillants pour eux commencer leurs opérations dès que le centre commercial est prêt.

Pour la location, il est convenu entre les marques ou les entrepreneurs de conclure un contrat entre eux et le développeur appelé «Contrat de location», qui est ensuite transformé en «Contrat de location» une fois le centre commercial ouvert.

C’est généralement une politique d’entreprise qui détermine la décision de vendre ou de louer. Une entreprise qui souhaite simplement devenir développeur et tirer profit de la valeur ajoutée de base aurait tendance à vendre le bien autant que possible, sauf si elle souhaite obtenir un meilleur retour sur investissement à long terme et générer des revenus supplémentaires provenant de l'exploitation de centres commerciaux.

Maintenant, bien sûr, un développeur doit comprendre s'il dispose d'une équipe de vente ou s'appuie sur des courtiers (des sociétés expertes comme Knight Frank ou des particuliers), ou les deux. Il est toujours conseillé de faire en sorte que les deux courtiers comprennent bien le pouls du marché et se rapprochent également de l'ensemble des clients, réduisant ainsi le temps passé sur le marché.

Bien qu'un courtier / expert soit nommé, il est également nécessaire de n'en nommer que quelques-uns en tant que courtiers enregistrés autorisés à vendre / louer le centre commercial. Trop de courtiers peuvent faire baisser les taux par la formation de cartels et les produits livrables ne peuvent pas être surveillés.

Un développeur verse généralement un mois de location (en cas de contrat de location) ou 2% de la valeur de vente au courtier en rémunération d'une transaction. Le développeur nomme généralement le courtier contre une somme modique servant à promouvoir le projet et les courtiers par le biais d'une publicité imprimée.

Les courtiers gagnent également par le biais de leurs clients en les facturant de la même manière qu’ils le font aux développeurs.

Bien que cela se produise, une équipe de vente de la société doit également faire des efforts pour atteindre directement ses clients et conclure des marchés pour le centre commercial. Mais il est évident que la pré-ouverture du marketing était déjà bien en avance sur le lancement d’un centre commercial, mais que les transactions réelles ou la plupart des activités commerciales du centre commercial se matérialisent plus près de l’ouverture.

Même les marques qui offrent leur intention de faire partie du centre commercial ne font qu’émettre une lettre d’intention dans ce sens et une avance symbolique soumise à un accord avant l’ouverture du centre commercial. Cela met le développeur sous pression pour tenir les promesses faites au cours de la phase initiale.

Un courtier professionnel typique aurait besoin de faire ce qui suit:

Un courtier doit faire de son mieux pour aider le propriétaire / développeur à planifier l'aménagement du projet et à commercialiser et louer le projet, conformément aux objectifs financiers du propriétaire / développeurs. Le courtier fera de son mieux pour louer le projet dans les délais impartis.

Les obligations du courtier incluent, sans limitation:

(i) servir le locateur en tant que consultant en matière de vente au détail et de location en conseillant le locateur et ses architectes, concepteurs, consultants et autres agents sur la présentation conceptuelle et la conception du projet, ainsi que sur la combinaison de locataires et les perspectives de location;

(ii) préparation et soumission au propriétaire, en temps voulu, d'un plan de marchandisage complet pour l'ensemble du projet, plan qui sera accepté par le propriétaire à sa discrétion;

(iii) Production et soumission en temps voulu au locateur de matériel de marketing et de promotion à louer pour la location des locaux en question à des fins conformes, ce matériel de commercialisation et de promotion étant accepté par le locateur à sa discrétion;

(iv) l'identification et la sollicitation de locataires potentiels et la négociation (mais non l'accord ou l'exécution) de baux en question avec ces locataires potentiels; et

(v) Autres tâches que le propriétaire peut raisonnablement demander (y compris conseiller sur des contrats de location de restaurants) afin d'aider le propriétaire à atteindre ses taux de location projetés par pied carré, son pourcentage de location, ainsi que les charges d'entretien des parties communes du Projet et à atteindre son objectif. de terminer toute location du projet.

Courtier ne doit pas, et n'a aucune autorité pour, signer un contrat de location ou autre accord pour le compte du locateur, ni engager de quelque manière que ce soit une obligation pour le compte de, engager, ou faire toute déclaration ou garantie pour le locateur.

Lors de la négociation des contrats de location en question, le courtier informera tous les locataires potentiels qu’il n’est pas un mandataire du locateur et n’a aucun pouvoir réel ou apparent d’engager le locateur à respecter un bail, un contrat ou d’autres obligations qui ne peuvent naître de son exécution d'un bail sujet sujet.